En un viaje a Las Vegas, donde los alquileres aumentaron el doble de rápido que los salarios el año pasado, el presidente Joe Biden está presentando un plan para estabilizar los alquileres a nivel nacional, más o menos. El plan no limitaría directamente los alquileres, a pesar del creciente malestar de los grupos de presión que luchan con uñas y dientes para oponerse a los controles de alquileres, y necesitaría la aprobación del Congreso.
Pero si bien reconocen sus limitaciones, los organizadores y defensores de los inquilinos ven el anuncio de Biden como un reconocimiento poco común de que el gobierno federal podría ejercer su vasto poder para dar forma al mercado inmobiliario en nombre de los inquilinos.
El anuncio es una de varias políticas económicas populistas que Biden ha respaldado recientemente, mientras progresistas como el senador Bernie Sanders (I-VT) se unen en torno al presidente en conflicto y sostienen que su camino hacia la victoria pasa por una política a favor de la clase trabajadora. El aumento de los alquileres es un factor clave de la inflación y una de las principales preocupaciones de los votantes en estados en disputa como Nevada.
Los organizadores de inquilinos ven la propuesta como una medida parcial que patea la lata por un camino que podría llegar a un callejón sin salida en noviembre y como una victoria política.
““Hace apenas unos años, nos echaban de nuestras habitaciones con burlas: la regulación de los alquileres era una idea política de tercera categoría”, dice Tara Raghuveer, directora de la Federación Nacional de Sindicatos de Inquilinos.“Es difícil exagerar lo significativo que es el cambio”.
El control de alquileres todavía es bastante poco común en la mayor parte de los Estados Unidos, gracias a una campaña industrial a nivel nacional, que comenzó en 1980s, para evitar su adopción a nivel local. Mark Paul, economista de la Universidad Rutgers que ha instado a repensar la sabiduría económica convencional contra el control de alquileres, elogió el anuncio de Biden como un paso en la dirección correcta.““Tenemos políticas implementadas que han ayudado a construir la clase media a través del apoyo federal para la vivienda”, dice Paul.“Sin embargo, ese apoyo federal a la vivienda en realidad sólo se aplica al segmento de estadounidenses que pueden permitirse tener una casa propia”.
Según la propuesta de Biden, los propietarios que poseen más de cincuenta Las unidades se enfrentarían a una elección: limitar los alquileres al 5 por ciento anual o perder el acceso a una codiciada deducción fiscal federal, de la que dependía en gran medida el expresidente Donald Trump en sus transacciones inmobiliarias, que permite a los propietarios e inversores deducir el valor depreciado de sus activos. (“Me encanta la depreciación”, dijo Trump durante una conferencia de prensa). 2016 (debate presidencial.)
Estas exenciones impositivas son el elemento vital de la especulación inmobiliaria corporativa. Las políticas de larga data, como la amortización de la depreciación y la deducción de la tasa de interés hipotecaria, se vieron endulzadas aún más por los asombrosos recortes impositivos de la administración Trump a los bienes raíces.“Entidades de “transferencia” que normalmente poseen propiedades en alquiler. En el mercado inmobiliario en plena pandemia, esos beneficios fiscales se convirtieron en un argumento de venta principal para las nuevas empresas inmobiliarias que intentaban atraer inversiones en sus acuerdos de adquisición. Una empresa con sede en Massachusetts que ha comprado grandes edificios de apartamentos en ciudades como Atlanta y Phoenix se jacta en su marketing de que los inversores inmobiliarios multifamiliares pueden terminar pagando poco o nada en impuestos.
Pero las exenciones fiscales no son la única forma en que la política federal de vivienda apuntala a los especuladores, ni la única palanca que la administración Biden, si realmente quiere abordar la crisis del costo de vida, tiene a su disposición. 2008 La crisis financiera y la creciente consolidación del mercado de alquiler han ayudado a facilitar la mayor transferencia de riqueza de los inquilinos a los propietarios en la historia de Estados Unidos, con la financiación federal engrasando las ruedas.
A raíz de la 2008 Durante la crisis financiera, los gigantes hipotecarios Fannie Mae y Freddie Mac, junto con el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano, ayudaron e incitaron al surgimiento de una nueva generación de propietarios de Wall Street al venderles grupos de préstamos morosos sobre viviendas unifamiliares, a pesar de las advertencias de los defensores de la vivienda de que los compradores no estaban interesados en ayudar a los propietarios a permanecer en sus casas. Un informe de ProPublica descubrió que después de la crisis financiera, los propietarios de viviendas Fannie Mae y Freddie Mac, junto con el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano, ayudaron e incitaron al surgimiento de una nueva generación de propietarios de viviendas en Wall Street al venderles grupos de préstamos morosos sobre viviendas unifamiliares, a pesar de las advertencias de los defensores de la vivienda de que los compradores no estaban interesados en ayudar a los propietarios a permanecer en sus casas. 2015Freddie Mac ayudó a impulsar una ola de compras de edificios de apartamentos multifamiliares por parte de firmas de capital privado ansiosas por aprovechar las tasas de interés bajísimas. Más recientemente, Freddie ha trabajado con grupos como Arbor Realty Trust, un financista clave para pequeños especuladores que, según se informa, está siendo investigado por fiscales federales por sus prácticas crediticias.
Cuando los propietarios corporativos se instalan en las comunidades, suelen traer consigo políticas agresivas de desalojo, un mantenimiento laxo y un considerable poder de mercado para aumentar los alquileres. El grupo de Raghuveer tiene una medida correctiva en mente: condicionar la financiación federal a los propietarios a topes de alquiler y protecciones para los inquilinos.
La campaña tuvo una importante victoria esta primavera cuando la administración Biden anunció un plan para limitar los aumentos de alquiler en 10 por ciento en viviendas subsidiadas por créditos fiscales federales para personas de bajos ingresos. Ahora la campaña ha puesto la mira en las propiedades financiadas por Fannie y Freddie.
La presión para poner condiciones a estos dólares federales ha provocado una reacción negativa de los grupos de presión de la industria, como la Asociación de Banqueros Hipotecarios, que instó a la Agencia Federal de Financiamiento de Viviendas (FHFA), que regula a Fannie y Freddie, a no violar la“relación “sacrosanta” entre propietarios e inquilinos actuando como intermediario.
Pero más de treinta economistas, incluido Paul, respaldaron la idea en un 2023 Carta a la FHFA, argumentando que el debate en torno a la regulación de los alquileres está atravesando un cambio radical similar al del salario mínimo en los EE.UU. 1990s, cuando una serie de estudios empíricos descubrieron —contrariamente a las profecías apocalípticas de las grandes empresas— que los aumentos salariales no estaban llevando a pérdidas de empleos.
La carta de los economistas señala evidencia de Nueva Jersey que sugiere que los controles de alquileres no redujeron la construcción de nuevas viviendas, como sostienen los opositores. Tampoco lo hizo la derogación del control de alquileres en Massachusetts. 1990Esto puede llevar a un auge en la oferta de viviendas.
Dadas las escasas posibilidades de que el Congreso apruebe topes de alquiler, sin importar el resultado de noviembre, Paul cree que la administración Biden podría hacer más ahora para demostrar su compromiso de combatir el poder corporativo descontrolado en el mercado inmobiliario. Señala un anuncio de la semana pasada de la FHFA que exige nuevas y modestas protecciones para los inquilinos en propiedades financiadas por el gobierno federal. La medida demuestra““La FHFA tiene la autoridad de regular este tipo de propiedades”, afirma.““Me gustaría ver que fueran un paso más allá y utilizaran ese mismo enfoque normativo para implementar el control de alquileres”.
Fuente: jacobin.com
