A medida que la crisis de la vivienda continúa, el gobierno de la Columbia Británica sigue adelante con la implementación de la Ley de Suministro de Vivienda, aprobada en noviembre. Esta es una buena noticia porque la escasez de viviendas en esta provincia es más grave que nunca. Las tasas de vacantes ultrabajas se han afianzado en las regiones más caras de la provincia, como Vancouver y Victoria, lo que obliga a los inquilinos a competir por los mismos apartamentos escasos a alquileres altísimos en una competencia similar a los Juegos del Hambre.
La legislación, un componente del pivote del gobierno del Nuevo Partido Demócrata del primer ministro David Eby en la política de vivienda, está diseñada para abordar los obstáculos crónicos a nivel municipal a las nuevas viviendas, incluidas las políticas de zonificación excluyentes y los costosos procesos de permisos y rezonificación de varios años. Según la legislación, la provincia trabajará con los municipios para evaluar las necesidades locales de vivienda y crear objetivos vinculantes para construir viviendas más rápidamente. Si las ciudades no logran un progreso claro hacia el cumplimiento de los objetivos, la provincia tiene el poder de intervenir directamente, incluso mediante la aprobación de proyectos de vivienda y la modificación de los estatutos de zonificación.
El gobierno de BC anunció recientemente la primera cohorte de diez ciudades en este esfuerzo: Abbotsford, Delta, Kamloops, North Vancouver, Oak Bay, Port Moody, Saanich, Vancouver, Victoria y West Vancouver. Al seleccionar estos municipios, el gobierno utilizó una variedad de indicadores para crear un índice que refleje “la urgencia de las necesidades locales de vivienda, la disponibilidad de la oferta de vivienda adecuada, incluida la disponibilidad de terrenos y el potencial no realizado de más viviendas, y la asequibilidad de la vivienda”. Se seleccionarán muchas más ciudades en el futuro, incluidas otras ocho o diez a finales de este año.
La provincia comunicará objetivos preliminares de vivienda a las primeras diez ciudades en las próximas semanas, y se finalizarán durante el verano después de un período de diálogo con esas ciudades. Según el ministro de vivienda, Ravi Kahlon, se incluirán objetivos específicos para viviendas por debajo del mercado.
Los detalles de implementación serán clave. En particular, las evaluaciones de las necesidades de vivienda de cada ciudad deben ser ambiciosas. Los municipios abandonados a su suerte normalmente han subestimado la necesidad de nuevas viviendas. Por ejemplo, algunos se han basado demasiado en las tendencias de la población para estimar las necesidades de vivienda, sin reconocer que la escasez existente limita el crecimiento de la población y suprime la formación de hogares (por ejemplo, al obligar a más jóvenes a vivir con sus padres durante más tiempo hasta la edad adulta).
La legislación tiene dientes, pero la provincia tendrá que demostrar que está dispuesta a usarlos.
Seis meses después de que se establezcan los objetivos, el ministro Kahlon dice que la provincia evaluará el progreso e intervendrá si los municipios no muestran un progreso real. Primero, esto implicará el nombramiento de un asesor independiente que “revisará los procesos de los municipios que luchan. . . ayudar al gobierno provincial a comprender mejor los desafíos únicos del municipio y brindar recomendaciones de acciones que el municipio o la provincia podrían tomar para garantizar que se cumplan los objetivos de vivienda”. Si es necesario, el gobierno provincial puede entonces comenzar a aprobar importantes proyectos de vivienda y revisar las reglas de zonificación.
Como argumenté en un informe reciente, existe un sólido argumento para fortalecer el papel de la provincia en las decisiones sobre el uso de la tierra que actualmente se dejan en manos de los municipios. La política municipal no da voz a los inquilinos y posibles propietarios que ya han sido excluidos de una ciudad pero que les gustaría vivir allí. Tampoco dan cuenta de las ramificaciones más amplias de la sociedad o la economía de la escasez de viviendas, impulsada en parte por la acumulación de muchas decisiones altamente localizadas sobre el uso de la tierra.
Una oleada de gobiernos de alto nivel en otros países ha comenzado a aumentar su participación en las decisiones sobre el uso de la tierra, incluso a nivel nacional en Nueva Zelanda y a nivel estatal en California, el estado de Washington y Montana. En Japón, las decisiones sobre el uso de la tierra se han tomado durante mucho tiempo a nivel nacional.
Tal como están las cosas, las políticas de zonificación local excluyente en BC continúan prohibiendo efectivamente los apartamentos en la mayoría de los terrenos residenciales en nuestras ciudades. Esto eleva el precio de las escasas parcelas donde se permiten viviendas multifamiliares y hace que la construcción de nuevas viviendas sea más difícil y costosa para los desarrolladores de alquiler públicos, sin fines de lucro y privados por igual. En un paso que podría abordar esto en parte, el gobierno provincial ha dicho que presentará nuevos estándares mínimos para la zonificación en áreas urbanas este otoño. Se espera que esto permita de tres a cuatro unidades en lotes unifamiliares “con densidad adicional permitida en áreas bien atendidas por tránsito”, cambiando el uso de la tierra predeterminado para incluir opciones distintas a las viviendas unifamiliares.
Aquí, nuevamente, los detalles serán cruciales. Las recientes políticas municipales de vivienda del “intermedio perdido” en ciudades como Victoria y Vancouver se han quedado cortas. Si bien estas políticas y propuestas permitirían que los edificios en áreas previamente zonificadas para una sola familia se dividieran en multifamiliares, el espacio de piso de vivienda adicional real permitido es demasiado pequeño (un mísero aumento del 16 por ciento en pies cuadrados en la política propuesta de Vancouver, por ejemplo ). La próxima política provincial debe evitar repetir este error.
En un informe reciente, mi colega Marc Lee estableció una agenda mucho más sólida sobre cómo mejorar significativamente la zona metropolitana de Vancouver, que ofrece una gama de opciones para viviendas intermedias faltantes que permiten dos o tres veces los máximos actuales de espacio de piso, puntuado por más grandes edificios de apartamentos con densidades más altas. Esto proporciona un buen punto de referencia de lo que debería estar sobre la mesa en las discusiones sobre políticas de mejora de zonas tanto provinciales como locales, al igual que otro análisis reciente que describe una ambiciosa política de multiplex.
Un ejemplo alentador es la importante zonificación de toda la ciudad de Auckland, Nueva Zelanda, en 2016, que incluyó áreas unifamiliares y aumentó la capacidad total de vivienda por zonas en un 50 por ciento. Los resultados son impresionantes: un aumento rápido y sustancial en la oferta de viviendas y alquileres ajustados a la inflación más bajos. Si no hubiera sido por la zonificación, una nueva investigación sugiere que los alquileres en Auckland habrían sido entre un 14 y un 35 por ciento más altos. Esto demuestra que es posible mover significativamente la aguja en la oferta de viviendas y los alquileres en un tiempo relativamente corto.
De vuelta en BC, una queja de los municipios ha sido sobre el costo de la infraestructura necesaria junto con nuevas viviendas, como alcantarillado, agua, transporte público, centros comunitarios o escuelas. El gobierno provincial ha señalado que una mayor inversión en infraestructura será una “zanahoria” proporcionada a las ciudades que logren cumplir sus objetivos de vivienda, junto con los “palos” descritos anteriormente.
De hecho, es importante que la provincia dé un paso adelante para aumentar la financiación de la infraestructura pública. Pero la oposición a la vivienda nueva basada en los costos de infraestructura está equivocada. Cuando no construimos suficientes viviendas nuevas en nuestros centros de alta demanda y baja vacancia, la gente aún tiene que vivir en algún lugar. Muchos tienen que arreglárselas con viviendas superpobladas o deficientes, mientras que otros se mudan a áreas periféricas con límites en expansión donde aún se debe construir infraestructura, pero en cambio junto con viviendas de baja densidad. A menudo se pasa por alto el hecho de que la infraestructura para soportar este tipo de desarrollo suburbano cuesta mucho más por persona que la infraestructura para soportar viviendas urbanas más densas.
La crisis de la vivienda es compleja y ninguna política puede solucionarla por sí sola. Una de las medidas complementarias más importantes que puede tomar el gobierno de Columbia Británica es expandir masivamente la inversión en viviendas públicas y sin fines de lucro, un enfoque clave de la agenda de investigación del Centro Canadiense de Políticas Alternativas. También se necesitan impuestos progresivos para ayudar a financiar viviendas muy asequibles y reprimir la especulación. y abordar las enormes desigualdades en la riqueza de la tierra.
Pero no se equivoque: la escasez general de oferta de viviendas es una parte importante de la crisis, y poner fin a la zonificación excluyente es fundamental para cualquier agenda ambiciosa de vivienda pública. Con una implementación sólida, la Ley de Suministro de Vivienda y las medidas provinciales de mejora de zonas más amplias pueden desempeñar un papel importante.
Fuente: jacobin.com