La oferta de vivienda no es el problema

El primer ministro Anthony Albanese dice que la causa de la crisis de asequibilidad de la vivienda en todo el país es la falta de suministro. En un discurso ante el Parlamento a principios de junio, describió cómo su gobierno está abordando el problema alentando a los promotores inmobiliarios a construir más viviendas. Quiere que los gobiernos estatales y los consejos locales liberen terrenos públicos para el desarrollo privado. Y ha introducido donaciones en efectivo del gobierno federal e incentivos fiscales para los desarrolladores.

Pero, ¿es realmente la falta de oferta la culpable de la crisis de la vivienda? Los números sugieren lo contrario.

En la noche del censo de agosto de 2021, había 10,85 millones de viviendas en Australia y 25,69 millones de personas. En promedio, alrededor de dos personas y media viven en cada vivienda, según la Oficina de Estadísticas de Australia, por lo que había viviendas más que suficientes disponibles. De hecho, hubo un extra de 400.000.

Sin embargo, no hay 400,000 casas adicionales disponibles para comprar, porque muchas personas poseen más de una. Pero volvamos a esto.

¿Qué pasa con la ola masiva de inmigrantes que Peter Dutton dice que es responsable de poner un hogar fuera del alcance de tantos? De hecho, hay un crecimiento demográfico significativo, que razonablemente podría esperar que ahogue el suministro de viviendas.

Pero curiosamente, este no es el caso. En un artículo para ABC News, el periodista financiero Alan Kohler analizó las cifras para mostrar que la construcción de nuevas viviendas proyectada superará el aumento de la migración en los próximos años.

Por ejemplo, el año pasado se inició la construcción de más de 180.000 viviendas nuevas y se aprobaron planes para 190.000 más. Esto debería cubrir con creces las 284.000 nuevas viviendas necesarias este año y el próximo para acomodar a la creciente población, según las previsiones de crecimiento de la población del Tesoro.

Ha habido mucha cobertura en los medios de comunicación sobre el estancamiento de los proyectos de construcción debido al aumento de los costos de construcción y las quiebras, lo que reduce aún más la oferta. JP Morgan estima que entre 50.000 y 60.000 proyectos recién aprobados o iniciados se han estancado. Pero incluso teniendo esto en cuenta, hay suficiente reserva en las construcciones proyectadas para absorber esta pérdida.

Entonces, ¿por qué hay una crisis de vivienda si ya tenemos un excedente de viviendas en relación con la población y estamos construyendo lo suficiente para dar un hogar a todos los que ahora ingresan al país? ¿Y por qué los políticos y los medios hablan de oferta todo el tiempo?

El tema es que los individuos acaudalados poseen no una sino dos, tres, cuatro o más propiedades. Pueden tener una casa de vacaciones en la costa o en la montaña, un Airbnb en la ciudad y algunas propiedades más en el mercado de alquiler.

La Oficina de Impuestos de Australia dice que 3,25 millones de viviendas son propiedades de inversión. Eso es un tercio de todas las propiedades residenciales en Australia.

Esto es lo que sesga el mercado y hace subir los precios. Incluso si técnicamente hay una vivienda disponible para cada hogar, una parte de la población busca múltiples propiedades para comprar. Cuanta más gente puje por un artículo, más probable es que suba su precio.

La proporción de la población con al menos una inversión inmobiliaria creció significativamente en la década de 1990 y principios de la de 2000 a medida que los sucesivos gobiernos introdujeron políticas que animaban a las personas a ver la vivienda como una inversión lucrativa en lugar de solo un lugar para vivir. Varios millones de personas ahora poseen más de una propiedad, pero dentro de ese grupo de inversionistas, solo el 7 por ciento posee una cuarta parte de todas las propiedades de inversión.

El apalancamiento negativo permite a los inversionistas reducir los ingresos imponibles cancelando las pérdidas incurridas en las propiedades de inversión. Y las ganancias de capital (las ganancias obtenidas cuando se venden las propiedades de inversión) se gravan considerablemente menos que los ingresos personales si la propiedad se mantiene durante más de un año.

Las tasas de interés ultra bajas de la última década alimentaron aún más la especulación inmobiliaria, para aquellos que podían pagar un depósito considerable.

En consecuencia, un tercio de todas las viviendas son ahora inversiones generadoras de ingresos en lugar de simples “hogares”. El aumento de los precios de las propiedades ha alentado aún más a unirse a la especulación. Ha sido un círculo virtuoso para los inversores, pero una espiral descendente de inasequibilidad para las personas sin los recursos para conseguir su primera casa. Aquellos que no pueden comprar una casa quedan atrapados en el mercado de alquiler privado, donde los propietarios aumentan los alquileres en parte en respuesta al precio más alto de las casas, pero muchas veces simplemente porque pueden hacerlo.

Las propiedades de inversión se compran no solo por los ingresos de alquiler que generan, sino también por las ganancias de capital. Esta es una de las razones por las que las casas pueden permanecer vacías, otra forma en que la oferta se reduce artificialmente, lo que hace que aumenten los alquileres.

Entonces, ¿cómo se puede arreglar algo de esto? Muy fácilmente. Los incentivos para los inversores inmobiliarios podrían abolirse y el gobierno podría ofrecer un apoyo sustancialmente mayor a aquellos que actualmente no pueden ser propietarios de una vivienda. Los alquileres podrían tener un tope y la asistencia federal para el alquiler podría aumentarse para aliviar las presiones inmediatas y brindar algo de espacio para que las personas ahorren un depósito. Se podría garantizar un porcentaje de unidades en nuevos desarrollos para hogares de bajos ingresos a tasas inferiores a las del mercado. La propiedad de propiedades residenciales podría limitarse a una o dos casas por hogar para detener el acaparamiento. Los gobiernos podrían adquirir y utilizar gran parte de las nuevas existencias disponibles para ampliar la vivienda pública.

Medidas como estas transformarían drásticamente la situación y mejorarían sustancialmente la vida de millones de personas.