La crisis de los alquileres en Canadá a menudo es descartada por los medios corporativos como un “desajuste” entre la oferta y la demanda. Pero un análisis más profundo del mercado de alquiler del país, donde los inquilinos enfrentan algunos de los costos de vivienda más altos del planeta, revela que un pequeño porcentaje de propietarios controla el sector y explota a los inquilinos para su propio beneficio.

Ninguno de los cinco millones de inquilinos de Canadá necesita leer los principales medios de comunicación de Canadá para saber que el condado enfrenta una crisis de alquiler. Durante el año pasado, según un estudio de RBC Economics, el país experimentó su “aumento anual más alto en el crecimiento de la renta registrado”. Estos alquileres que se disparan también han provocado que la falta de vivienda explote en casi todas las principales ciudades de Canadá. La congestión de la vivienda también es un problema creciente, con casi el 20 por ciento de los inquilinos en Toronto, el 21 por ciento en Mississauga, el 11 por ciento en Montreal, el 13 por ciento en Edmonton y el 11 por ciento en Vancouver se ven obligados a vivir en unidades de vivienda superpobladas “no adecuadas para su hogar”. tamaño.”

Sin embargo, una parte importante de la cobertura de los medios atribuye de manera simplista la crisis de la vivienda a una mera incongruencia entre la demanda de viviendas de alquiler y su oferta, eliminando de la ecuación a los propietarios que cobran alquileres excesivos. Desde este punto de vista, las crisis de la vivienda no son ejemplos de especuladores que aprovechan las fallas del mercado, sino más bien un problema fugaz que la gente debería aceptar y superar.

Con cinco millones de inquilinos compitiendo por dos millones de unidades especialmente diseñadas, se nos dice que los aumentos de alquiler de dos dígitos son inevitables. Varios políticos y medios de comunicación corporativos sugieren que eliminar el control de alquileres y otras protecciones a los inquilinos de alguna manera reducirá los “costos de vivienda”.

En el contexto de la crisis de la vivienda, algunos miembros de la élite gobernante lo han utilizado como justificación para pedir una revisión del sistema de inmigración de Canadá. Los medios de comunicación como BNN Bloomberg han publicado titulares como: “Los alquileres están aumentando en Canadá a medida que se subestima el aumento de personas”.

La culpa de los alquileres récord parece recaer en todo y en todos, excepto en los propietarios y los especuladores. Lamentando que “se ha puesto de moda” “menospreciar” la especulación inmobiliaria, el sol de toronto afirmó a principios de este año: “Si no fuera rentable para los inversores poseer propiedades de alquiler, los inversores llevarían su capital a otra parte y la oferta disminuiría. Los necesitamos.”

Es bastante cierto que las principales ciudades de Canadá están experimentando un crecimiento de la población, como resultado tanto de la inmigración al extranjero como de la recuperación residencial de los antiguos corredores urbanos industriales. También es cierto que la vivienda está siendo absorbida, tanto por la gente común como por los especuladores.

Los aumentos exorbitantes de los alquileres del país difícilmente son un accidente de oferta y demanda desiguales. La escasez de viviendas es sin duda un problema. Pero usarlo para evitar los deslumbrantes costos de alquiler es obtuso o falso. A los propietarios de Canadá no se les obliga simplemente a hacerlo. Empoderados por los gobiernos de Canadá, los propietarios están obteniendo ganancias récord a expensas de sus inquilinos.

El economista senior Ricardo Tranjan del Centro Canadiense de Políticas Alternativas (CCPA) proporciona un análisis perspicaz de la concentración de las unidades de alquiler de Canadá en su nuevo libro notable, La clase de inquilino. El libro divide la oferta de alquiler en cuatro segmentos: el 12 por ciento de los inquilinos ocupan viviendas que no están en el mercado, el 38 por ciento alquila unidades no especialmente diseñadas a propietarios privados y la mitad restante alquila a propietarios corporativos y financieros.

A pesar del enfoque de los medios en los llamados “pequeños propietarios” de Canadá, Tranjan observa:

La noción generalizada de “propietarios en apuros” es una grave caracterización errónea del mercado de alquiler. De hecho, la clase de propietarios de Canadá comprende familias ricas, pequeñas empresas, corporaciones e inversores financieros. Los ingresos por alquiler aumentan su riqueza e influencia política, lo que les permite extraer más ingresos de más inquilinos, acumular más riqueza y volver a hacerlo.

El mercado de alquiler privado generalmente se refiere a propietarios individuales que poseen una o varias propiedades de alquiler. Puede ser un desafío hacer un seguimiento de la cantidad total de unidades, ya que pueden incluir no solo casas y condominios privados, sino también sus habitaciones individuales, garajes, sótanos y armarios. Pero la concentración de la riqueza en este mercado también está aumentando.

El libro calcula que las unidades en el mercado de alquiler privado representan aproximadamente el 38 por ciento del mercado de alquiler general. Tranjan estima que los propietarios de múltiples propiedades tienen un valor neto promedio de alrededor de $1.7 millones. Como él señala, estos propietarios difícilmente están “luchando para salir adelante”.

Statistics Canada estima que el número relativamente pequeño de propietarios de viviendas, que han invertido en varias unidades, representan casi un tercio de la propiedad total de viviendas.

En 2021, la mitad de las viviendas en los centros de Toronto, Montreal y Vancouver eran condominios. Pero, como señala Statistics Canada, más de la mitad de estos condominios eran propiedad de inversionistas, lo que comprende un total de 840,045 unidades en general. Estos inversionistas, en promedio, lograron obtener un aumento de hasta un 30 por ciento en el valor de sus activos mientras los alquilaban a inquilinos desesperados en las principales ciudades de Canadá.

Entre las unidades de vivienda de alquiler especialmente construidas de Canadá, la concentración es aún más enorme. En 2017, el economista de la Corporación Hipotecaria y de Vivienda de Canadá (CMHC), Gustavo Durango, señaló: “Aproximadamente el 90 por ciento de las unidades de apartamentos de alquiler especialmente diseñadas en Canadá son propiedad de inversionistas individuales y corporaciones privadas”.

El libro rompe aún más la concentración. Tranjan estima que el 22 por ciento de las unidades de vivienda de alquiler del país son propiedad de propietarios de pequeñas empresas: inversores individuales y empresas conjuntas. En promedio, estos propietarios poseen 44 unidades cada uno a nivel nacional y hasta 151 cada uno en Toronto. El 28 por ciento restante de las unidades se divide entre propietarios corporativos y financieros. Por lo general, los propietarios corporativos poseen y administran propiedades de alquiler como parte de una cartera de inversión inmobiliaria más grande, mientras que los propietarios financieros son entidades como fondos de pensiones, compañías de seguros y sociedades de inversión.

Según la profesora de la Universidad de Waterloo, Martine August, los veinticinco propietarios más grandes de Canadá, divididos entre propietarios corporativos y financieros, poseían alrededor de 330,000 unidades en 2020, casi el 20 por ciento de las existencias privadas de apartamentos de alquiler especialmente diseñados del país. Estos incluyen gigantes de alquiler como Starlight Investments, CAPREIT, Boardwalk REIT, Skyline Apartment REIT, Killam Apartment REIT y Mainstreet Equity.

Desde 2020, a su vez, hay muchas razones para creer que esta concentración ha empeorado. Como escribió August en Opciones de política“En algunas comunidades, las empresas financieras tienen monopolios efectivos sobre el mercado local”.

Estos propietarios corporativos y financieros son sinceros acerca de dónde provienen sus ingresos: extrayendo rentas de inquilinos acosados ​​​​y asediados. En el último trimestre de 2022, CAPREIT, con más de sesenta y siete mil unidades, fue nombrado uno de los dividendos más seguros de Canadá. Como señaló BNN, la propia empresa declaró explícitamente la fuente de sus ganancias. “Un aumento récord de 24,3 por ciento en la renta promedio sobre la facturación”. Este aumento está por encima del promedio, pero no por mucho. Un informe de CMHC encontró que después de que un inquilino se muda de un apartamento de dos habitaciones, el alquiler promedio aumenta en un 18,2 por ciento.

A pesar de las afirmaciones de los grupos de cabildeo de los propietarios de Canadá, los aumentos de los alquileres casi no tienen nada que ver con el “aumento de los gastos”, los costos de mantenimiento o las tarifas de los servicios públicos.

Starlight Investments ha declarado abiertamente su intención de beneficiarse de la escasez de alquileres en Canadá. “Creemos que definitivamente hay una escasez de viviendas, o casi un nivel de crisis en Canadá”, dijo el entonces director ejecutivo Dale Drimmer en 2019, “y la buena noticia para los inversores es que no hay una solución fácil a la vista”.

De manera similar, el año pasado, Hazelview Investments se comprometió a “crear valor” mediante el aumento masivo de las rentas. “Creemos que la clave para crear valor será identificar empresas con poder de fijación de precios que puedan aumentar los alquileres en nuevos contratos de arrendamiento y traspasar tarifas de alquiler más altas a los contratos de arrendamiento existentes”.

En 2012, el gigantesco propietario Timbercreek enumeró los “desalojos” como una de sus estrategias para aumentar los alquileres. Como se citó al tribunal de derechos humanos de Canadá, el programa de “reposicionamiento de valor agregado” de la compañía comienza reduciendo los gastos y luego “estabilizando los ingresos” a través de métodos como “mejorar la calidad del inquilino y la rentabilidad del inquilino”, además de implementar “medidas disciplinarias más fuertes”. para inquilinos problemáticos, incluidos los desalojos”.

En un informe reciente, el banco central de Canadá rastreó el flujo de capital, centrándose en 2008 a 2022, lejos de la inversión productiva y en la especulación inmobiliaria, la deuda inmobiliaria y la vivienda de alquiler. Esta reasignación de capital estuvo marcada, señala el informe, principalmente por el crecimiento de las empresas inmobiliarias y de alquiler y arrendamiento (RERL), los “mercados de deuda de alto rendimiento”, los valores respaldados por hipotecas que se hicieron famosos por la crisis de 2008, y por siempre -Alza de los alquileres. Crucialmente, los billetes de banco, ninguna de estas entidades está realmente cosechando sus ganancias de la vivienda como tal, están cosechando sus ganancias principalmente en áreas donde “la tierra es escasa”, de su monopolio sobre una porción de la Tierra.

La CCPA también señala:

En Canadá, los precios de la vivienda han subido en gran parte por la apreciación de la tierra; no es raro en las principales ciudades que las estructuras construidas en la tierra representen solo una pequeña parte del valor de una propiedad. Por ejemplo, entre 2007 y 2018, el valor de los bienes raíces en la Columbia Británica se duplicó, apreciándose en casi $1 billón en términos ajustados a la inflación, la gran mayoría como resultado de valores más altos de la tierra.

Esta es la “renta de la tierra”: ganancia que refleja el monopolio sancionado por el estado del inversionista sobre un recurso natural. Los precios de la tierra son, naturalmente, precios de monopolio. Y hacen que la vivienda sea diferente a cualquier otro elemento de inversión.

Como señala la New Economics Foundation: “La mayoría de los activos de capital pierden valor con el tiempo debido al desgaste natural, pero la tierra tiende a apreciarse”. Esto se debe, en gran parte, como observan, a que “la permanencia y la escasez inherente de la tierra la convierten en un buen activo para almacenar valor”. Los mercados crediticios liberalizados en todo el mundo occidental desde la década de 1970, señalan además, “también han incentivado a los bancos a favorecer los préstamos relacionados con la propiedad sobre otros tipos de préstamos y, por lo tanto, han contribuido a mantener altos los precios de las propiedades y la tierra”.

Esto ayuda a explicar por qué, justo antes de la pandemia, Statistics Canada descubrió que $ 8,752 billones o el 76 por ciento de los $ 11 billones de la riqueza nacional de Canadá estaban atrapados en bienes raíces. También ayuda a explicar por qué Statistics Canada descubrió, en 2016, que la quinta parte superior de los hogares canadienses posee el 63 por ciento del patrimonio neto de bienes raíces canadienses, mientras que el 40 por ciento inferior posee solo el 2 por ciento. Entre las propiedades que no son residencias principales, el quintil superior posee el 81 por ciento del patrimonio neto.

A medida que aumenta el valor de la tierra, más personas luchan por encontrar una vivienda asequible. Esto crea una oportunidad para que los propietarios exploten a sus inquilinos aumentando los alquileres a un ritmo exorbitante, asegurando así un flujo constante de ingresos pasivos. Es un círculo vicioso y los propietarios siempre ganan.

La “crisis de los alquileres” no es simplemente un problema de escasez, también es un fracaso de las políticas. Para aliviar la crisis, se debe romper el poder del ala más parasitaria de la clase capitalista, los terratenientes. Las grandes ciudades de todo el mundo deberían seguir el ejemplo de Berlín y expropiar a sus terratenientes más poderosos. Estas vastas propiedades deberían entregarse a la vivienda pública por necesidad humana y no por especulación. Y una vez que ocurra la inevitable reacción de la élite, el camino a seguir debería ser redoblar las expropiaciones, sin hacer concesiones.



Fuente: jacobin.com



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